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李迅雷:上帝要关上房地产这扇门,将打开哪扇窗?

2019-11-29 18:20:44 |来源:​匿名

资料来源:李迅雷金融投资公司(身份证号:lixunlei0722)

摘要:

有两种方法可以缩小理想和现实之间的差距。现实在左边,理想在右边。一是采取有效的方法,为实现理想不懈努力。第二是“降低理想”。

中国经济已经进入加速老龄化、城市化和后工业化时期,股票经济的特征非常明显,这是不争的事实。因此,在一个独特的房地产背景下,不可能找到一个行业可以取代房地产。在增量经济下,它依赖于新兴产业的崛起,而在股票经济下,它只依赖于结构改革。

结构改革应该在三个层面上进行:中央政府应该增加杠杆,地方政府应该去杠杆化。国有企业支付更多利润,私营企业开辟更多渠道,银行向实体转移利润;缩小居民收入差距,增加中低收入群体的社会保障,增强消费者信心。

对于房地产的未来而言,值得担忧的不是房价的持续上涨,而是应对危机的最大困难在于一旦房价暴跌,流动性就会极度萎缩,且缺乏买家。

让现实向左,请理想向右。

几年前,有一部非常受欢迎的电影叫做《没有小偷的世界》。如果没有小偷,你可以在晚上开门。因此,“没有小偷的世界”是一个理想,但小偷的存在是一个现实。如果小偷在总人口中的比例能够降低,理想和现实之间的差距将会缩小,这也被认为是社会进步。

事实上,这些年来偷钱包的人数实际上已经减少了很多,这可能主要归功于技术进步和金融创新。所谓的科技进步和高清摄像机的广泛应用也带来了摄像机成本的大幅下降,增加了盗贼的“商业风险”。所谓的金融创新是指支付宝和微信支付的普及。如今,人们很少带现金甚至银行卡去旅行——小偷们进退两难,没钱去偷。

以上是通过改变现实来缩小理想和现实之间的差距。此外,理想和现实之间的差距可以通过“降低理想的程度”来缩小。这方面的一个典型案例是“战斗狂人”徐晓东。徐晓东实际上是在挑战一些中国人对中国武术或气功的“理想”(实际上是无知)。

资料来源:视觉中国,成都商报陶克摄影

在中国武术方面,许多人把金庸和古龙笔下的飞侠理想化,或者把当代许多武侠电影中的中国武术视为不可战胜的神奇力量。事实上,道教、中医和武术都有一个共同的理论基础,即天人合一、精气阴阳、五行学说。我们的思维特点是形象思维和辩证思维相对发达,形式逻辑思维薄弱。

回到现实,日本和韩国等东亚国家的柔道、空手道和跆拳道都进入了奥运会,但是为什么一个大国的中国武术不能总是进入奥运会呢?坦率地说,那些能参赛的显然是竞争性项目。武术更像是表演。或许武术也可以像艺术体操一样被纳入未来的奥运会项目。

有人说,虽然徐晓东打败了许多所谓的武术大师,但他自己也被别人打败了。事实上,被打败符合常识。拳击、举重和柔道等现代竞赛被分成不同的重量级。轻量级运动员很难战胜重量级运动员。拳击和格斗可以用力学常识来解释,而人与自然的统一属于哲学,是一种理想状态。因此,为了缩小理想与现实之间的差距,我们不应该太迷信,也不应该把横店的拍摄视为理想。

理想计划的实现应该是现实的。

以上两种情况都适用于经济领域。理想(经济目标)和现实(经济现状)之间的差距也可以通过改变经济现状和降低经济目标来实现。

例如,设定不射击房屋的目标是完全合理的。根据我们的计算,中国房地产对国内生产总值的直接和间接贡献接近30%,房地产已经成为银行的重要资产、地方政府的主要财政支持和居民的主要资产。正是因为房地产已经成为许多学科的共同兴趣,甚至有些人认为房价永远不会下跌。然而,中国房地产经历了20年的牛市,泡沫大量积累,隐藏着风险。如果它继续上升,崩溃将更具破坏性。

中国居民资产配置构成(亿元人民币)

资料来源:中泰证券研究所

问题是,大家都认为这个目标的设定是合理的,但为何自2016年提出以来,房地产投机的趋势难以遏制?显然,实施中存在问题。如前所述,房价上涨是社会各方的共同利益,抑制房地产投机存在利益冲突。因此,实施是不够的。

与此同时,控制房价的方法似乎也有问题。房价是由供求关系决定的。不断上涨的房价表明需求大于供给,因此应该在抑制需求的同时扩大供给。许多其他国家或地区的土地是私有的。因此,很难扩大供应。例如,香港就是这样一个例子。特区政府依靠填海扩大土地供应,收效甚微。然而,我国的土地是公有制。如果我们真的要扩大供给,城市工业用地和农村宅基地可以转化为城市住宅用地。此外,目前制造业的产能过剩和许多工业场地的低效不能转化为住宅市场的土地供应。

2013年中共十八届三中全会提出了一系列土地改革思想。如果宅基地改革提前进行,农民的财产性收入将增加得更快。现在,我估计即使宅基地可以转让,新的需求也不会太大,因为投资取决于预期。总的来说,既然宅基地已经开放,就不能再以高价出售了。

根据统计局提供的数据,从1月到8月,房地产开发企业购买了1.2236亿平方米的土地,同比下降25.6%,反映出开发商对房地产市场的未来并不十分乐观。

在7月底的政治局会议上,与会者再次明确表示,“坚持住房是为了生活,而不是为了投机的立场,应该实行房地产的长期管理机制,不应该把房地产作为刺激经济的短期手段。”1.限制房地产信托融资。2.限制住房企业外债融资。3.严格检查资金非法进入房地产。4.严格控制房地产开发贷款。5.严格控制p2p(许多p2p对应于房地产资产)。6.严格控制居民抵押贷款。

然而,在这六项政策中,四项抑制供应,只有最后一项抑制需求。对p2p的严格控制似乎对供求双方都有抑制作用。抑制供应会导致供应减少、供应商成本上升,最终导致房价上涨。然而,防止投机的最有效方法是让房价下跌,就像股票指数下跌时交易量会缩水一样。

因此,我认为,为了达到不投机炒房的目的,缩小目标与现实的差距,我们应该扩大供给抑制需求,而不是在大力抑制供给的同时减少需求。

当然,由于宏观调控往往是多目标的,抑制房地产开发商投资房地产应该是允许信贷基金或社会基金从房地产行业转移到实体经济。然而,我们应该清楚,资本总是由利润驱动的。如果资本要离开房地产行业,如果没有比房地产投资更高的回报率,谁愿意离开房地产行业?

由于当前和未来的房地产政策取向是防止房价大幅上涨和下跌,这至少意味着该政策已经对房地产行业采取了“超前保护”措施,即“大到不能倒”。在这种情况下,银行和社会资本仍然青睐房地产行业。

相比之下,尽管制造业中的中小型微型企业和私营企业一直是政策支持的对象,但收入与风险的比率仍然太低。对银行而言,对利润前景不明的民营企业贷款不仅涉及不良资产形成风险,还涉及“道德风险”。只要对利润前景相对明朗的民营房地产企业的贷款不涉及不良资产,就不存在所谓的“道德风险”。

进入股票经济时代:很难找到一个行业可以取代房地产。

人们常说,当上帝为你关上一扇门时,他也会为你打开一扇窗。为了达到不投机炒房的目的,就意味着关闭房地产门。那么,应该同时打开哪个窗口呢?基础设施投资的增长率已经很低了,能不能拉高?地方政府的高杠杆已经不堪重负,困难重重。制造业产能过剩,城市化和工业化已经进入后期,不能再拖了。

中国基础设施投资增长率的变化

资料来源:中泰证券研究所风能

消费会上升吗?除了少数人奢侈品消费的高增长,其余都是低增长。显然,收入增长决定消费增长。例如,从1月到8月,乘用车销量同比下降12.5%,但豪华车销量仍保持小幅增长。

因此,现在的问题是,房地产门太重,关着,带着眼前的忧虑,不关着,带着远见。新产业发展、硬技术发展、5g推广等。,而新旧动能转换的实施仍然只是一个小窗口。这是因为中国经济的结构性问题导致其过早进入股票经济时代——从1月至8月的统计数据来看,除房地产行业外,其他大部分数据都缺乏惊喜。

事实上,我们目前面临的问题主要是长期分布扭曲造成的结构性问题。例如,在中央政府和地方政府之间,前者债务较低,而后者债务较高。在国有企业和私营企业之间,融资设施存在不对称,行业进入存在障碍。在住宅部门,高收入群体和其他群体之间的人均收入差距正在扩大。

我想每个人都见过这些问题。关键是如何使扭曲的结构恢复正常。这将触及既得利益。因此,说起来容易做起来难。例如,上市公司的数据显示,上市银行的总利润应占上市公司总利润的近一半。一些利润能否转移到其他行业,特别是实体企业?

尽管高级官员长期以来一直呼吁银行业放宽对不良资产比率的容忍度,例如今年3月,中国保监会在2019年发布了《关于进一步提高小微企业金融服务质量和效率的通知》。其中,建议在小微企业信贷风险总体可控的前提下,将包容性小微企业不良贷款率容忍度放宽至不高于不良贷款率3个百分点。然而,如果对银行的评估要求没有根本改变,间接融资的绝对主导体系保持不变,那么银行的部分利润就很难转移到实体经济。

不要解雇房屋——只进行结构改革

我记得六年前,我写了一篇名为《如何在中国经济中搅动沉积液体》的文章,解释说当时出现了结构性问题,政策也在试图解决这些问题。例如,国务院发布了《经济转型升级金融支持指引》(以下简称《十个金融国家》),但从实际效果来看,一些结构性问题已经固化,难以撼动。

然而,自今年年初以来,由于减税和减费带来的财政支出压力,国有企业直接支付给政府的利润大幅增加。例如,从1月到8月,非税收入增加了27%,达到2万亿,相当于今年预期的减税总额。其中很大一部分是国有企业支付的利润。尽管如此,中国国有企业的股息率仍然过低,2018年仅为16%左右,而全球国有企业的平均股息率为50%。

因此,国有企业的改革有望在未来加快,因为在过去,国有企业如果不炒房子,就更加依赖“国有企业融资”。这不仅要求国有企业上缴更多利润(中共十八届三中全会要求到2020年国有企业的利润上缴率提高到30%),而且要减少亏损,处置僵尸企业。

今年本地卖地收入减少(%)

资料来源:中泰证券研究所

此外,就中央和地方财政支出而言,通过为地方政府发行特别债券,未来的发展空间有限。毕竟,地方政府已经负债累累(我们估计实际杠杆率为60%),而中央政府的杠杆率仅为16%。因此,未来不仅中央政府应该提高杠杆率,而且财政赤字率应该超过3%(美国超过5%)。只有这样,经济增长才能保持相对稳定。

结构调整最难动摇的是居民收入结构中高收入和低收入之间的过度差距。虽然房产税、房产税和资本利得税是缩小房地产收入差距的有效税制改革方案,但实际上难以实施。例如,财产税已经试点多年,仍然很难实行。

资料来源:中泰证券研究所风能

我们的研究表明,房地产繁荣在刺激消费方面仍然发挥着明显的作用,因为房价上涨会带来“财富幻觉”,购买房屋后对家具、家居装饰和家用电器的需求也会增加。因此,房价高的城市在消费方面也表现良好。房价低的城市消费也低。

中国大、小城市房价和消费差异(%)

资料来源:中泰证券研究所风能

因此,如果我们真的要认识到房屋不会被炒卖,那么要维持稳定的消费,我们必须有相应的措施,即如何增加中低收入阶层的收入。更现实的办法应该是扩大社会保障基金的规模。毕竟,国家资源(如国有股权配置)可以用来弥补社会保障基金的缺口,从而解决普通民众对消费的担忧。

我们应该承认,虽然过去40年取得了较高的经济增长,但这并不能弥补过去30年经济波动造成的先富后老的局面。因此,债务增长将是未来的唯一选择,就像现在的发达经济体一样。

应对危机:流动性很重要

最后,我们将讨论“住房无投机”的定义和理解。住房不是投机应该是一个相对的概念,如果是绝对的住房不是投机,它将导致流动性枯竭,将不可避免地导致危机。让我们以股票市场为例。由于进入市场的门槛很高,新三板的交易非常清淡。在近1万家上市公司中,大多数股票目前缺乏流动性。流动性不足将导致估值水平大幅下降,从而引发股权质押融资风险。

例如,在世界主流股票市场中,上市公司按市值排名,后50%的股票交易量仅占总市场股票交易量的5%,这也意味着一半的股票难以交易。中国a股市场过去充斥着垃圾股,但将来也会丧失流动性。在期货市场,90%的交易是投机性的。没有这些投机交易,套期保值业务就无法进行。

因此,对于房地产的未来而言,值得担忧的不是房价的持续上涨,而是应对危机的最大困难在于一旦房价暴跌,流动性就会极度萎缩,且缺乏买家。

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